以前有一篇blog 很简单地说了下地税是什么，和一些党要求的土地税有什么区别。这看似非常无聊的自言自语，不小心通过搜索引擎成为访问量最高的内容之一，其中内容也被拆来拆去出现在不同地方。
而这次趁着奥克兰新政府估价的发布，重新更新一篇，为匮乏的中文互联网增加点营养。
个人判断岛国各路天朝裔房产砖家究竟有多么砖业，最简单快速的方式就是看他们怎么看待地税（rates）和政府估价（ rating valuations）。一旦说出“房价涨政府可以多收地税，政府不可能让房价跌”之类的话，就知道可以不用浪费时间了。
简单来说，政府估价只用来决定如何分摊地税。比如说，预算决定征收一亿地税，而该地区的房产价值总额也是一亿，房产估价中每一块钱就会摊到对应的一块钱地税。如果喜闻乐见的房价翻倍发生了，那么就是每两块钱估值对应一块钱地税，每个纳税人交的钱，以及政府税收总额并不会变。
而究竟要收多少钱是通过Annual Plan决定的，就是那个政府每年吃力用各种语言征求大家意见，但砖家们都不知道那是什么，或者觉得政府在走过场的那个程序。
从此不难看出，估价得出的那个数字本身并不重要。重要的对整个地区估价的methodology 一致，哪怕对每个人的房价都估高或者低了，只要偏差的比例一致，并不影响税负的公平性。实际情况比这复杂很多，但上一篇blog已经大概说过了。
也就是说，政府估价本来就不是为了获得准确的房产实际价格。而估价公司显然不可能，也并没有登门拜访每一栋房产，不可能知道房产里的装修多么高档。但估价公司可以通过地方政府的资料可以知道房子和地面积多大，什么年代修的，材料水平如何，最近有没有申请建筑许可，翻新或者增加设施之类的。通过GIS 也可以得出大致地势，是否有景色等潜在影响价值的地理因素。
基于这些因素，加上近年来的销售记录，就能大概将地区内的房产归类，并且通过模型得出大致价格。当然和地税一样，实际情况要复杂很多，我也并不知道QV 等估价公司的模型具体细节。但无论如何，大原则无法背离 Rating Valuations Rules 以及Rating Valuations Act 1998。
除了提供估价服务的公司之外，给岛国人提供虚拟数字娱乐游戏，哦不，即时房产估价的各种网站，例如homes.co.nz 或者trademe property，数据来源其实都是同一个，例如下面这个例子：
不过如果没有登门拜访，政府，或者估价公司怎么可能知道房产的”condition”？依然是靠推断，通过房产年龄，建造材料，以及该地区最近销售的类似房产可以大致得出同类房产的维护水平。大面积估价时，有时候也确实会派人开车在整个街区逛一圈。
其实政府估价本来就不包含建筑本身的价值。虽然项目中有一个“improvement value“， 但这实际上是个非常简单的算术题，仅仅是用估计的房产总价值(capital value)减去土地价值(land value) 得到的数字而已。
对大面积估价来说，建筑价值本身并不重要。毕竟市场上通常只交易土地或者土地+建筑，如果只有建筑但没地方放，也就和地税没什么关系了。虽然有时候这可能导致奥克兰的各种百万豪宅中，理论上的建筑价值 improvement value 只有几万块钱而已，这也并非偏离现实，毕竟炒房炒的就是地皮，房子本身是贬值的。在奥克兰炒房最疯狂的时期，占地面积大的老房子，有没有房子本身的价格差距也确实不大。
但是land / capital value 的区别可以实实在在地影响地税 。 Local Government (Rating) Act 2002 允许地方政府选择两个估价中的任意一个作为地税计算基础。在奥克兰使用capital value ，但有些时候使用land value 更加合理 —— 比如说regional council 主要负责自然保护和灾害风险管理，修个防洪堤坝可以让每个人获益，而这和他们的土地上有没有房产并无太大关系。
这些奇奇怪怪的知识还有很多，无法一一尽数。不过这些话题背后的法律以及原则在网上其实都是搜索便知，甚至都不需要多少时间阅读，理解的障碍几乎为零。那么为什么“房价涨政府可以多收地税，政府不可能让房价跌”这种说法还能如此广泛传播？
就说一个例子好了，这两天不小心听到岛国房产传媒集团NZME 的Shittalk ZB，其中的当家花旦在告诉大家放宽心，新的capital value 和房价无关。不仅在广播里，网上各种专家也纷纷出动复述同样一件事 —— 而过去十几年每次估价上升时，有没有砖家主动说过这事？
Exactly.