Explainer:新西兰房产的政府估价和地税

以前有一篇blog 很简单地说了下地税是什么,和一些党要求的土地税有什么区别。这看似非常无聊的自言自语,不小心通过搜索引擎成为访问量最高的内容之一,其中内容也被拆来拆去出现在不同地方。

而这次趁着奥克兰新政府估价的发布,重新更新一篇,为匮乏的中文互联网增加点营养。

个人判断岛国各路天朝裔房产砖家究竟有多么砖业,最简单快速的方式就是看他们怎么看待地税(rates)和政府估价( rating valuations)。一旦说出“房价涨政府可以多收地税,政府不可能让房价跌”之类的话,就知道可以不用浪费时间了。

简单来说,政府估价只用来决定如何分摊地税。比如说,预算决定征收一亿地税,而该地区的房产价值总额也是一亿,房产估价中每一块钱就会摊到对应的一块钱地税。如果喜闻乐见的房价翻倍发生了,那么就是每两块钱估值对应一块钱地税,每个纳税人交的钱,以及政府税收总额并不会变。

而究竟要收多少钱是通过Annual Plan决定的,就是那个政府每年吃力用各种语言征求大家意见,但砖家们都不知道那是什么,或者觉得政府在走过场的那个程序。

从此不难看出,估价得出的那个数字本身并不重要。重要的对整个地区估价的methodology 一致,哪怕对每个人的房价都估高或者低了,只要偏差的比例一致,并不影响税负的公平性。实际情况比这复杂很多,但上一篇blog已经大概说过了。

也就是说,政府估价本来就不是为了获得准确的房产实际价格。而估价公司显然不可能,也并没有登门拜访每一栋房产,不可能知道房产里的装修多么高档。但估价公司可以通过地方政府的资料可以知道房子和地面积多大,什么年代修的,材料水平如何,最近有没有申请建筑许可,翻新或者增加设施之类的。通过GIS 也可以得出大致地势,是否有景色等潜在影响价值的地理因素。

基于这些因素,加上近年来的销售记录,就能大概将地区内的房产归类,并且通过模型得出大致价格。当然和地税一样,实际情况要复杂很多,我也并不知道QV 等估价公司的模型具体细节。但无论如何,大原则无法背离 Rating Valuations Rules 以及Rating Valuations Act 1998

除了提供估价服务的公司之外,给岛国人提供虚拟数字娱乐游戏,哦不,即时房产估价的各种网站,例如homes.co.nz 或者trademe property,数据来源其实都是同一个,例如下面这个例子:

不过如果没有登门拜访,政府,或者估价公司怎么可能知道房产的”condition”?依然是靠推断,通过房产年龄,建造材料,以及该地区最近销售的类似房产可以大致得出同类房产的维护水平。大面积估价时,有时候也确实会派人开车在整个街区逛一圈。

其实政府估价本来就不包含建筑本身的价值。虽然项目中有一个“improvement value“, 但这实际上是个非常简单的算术题,仅仅是用估计的房产总价值(capital value)减去土地价值(land value) 得到的数字而已。

对大面积估价来说,建筑价值本身并不重要。毕竟市场上通常只交易土地或者土地+建筑,如果只有建筑但没地方放,也就和地税没什么关系了。虽然有时候这可能导致奥克兰的各种百万豪宅中,理论上的建筑价值 improvement value 只有几万块钱而已,这也并非偏离现实,毕竟炒房炒的就是地皮,房子本身是贬值的。在奥克兰炒房最疯狂的时期,占地面积大的老房子,有没有房子本身的价格差距也确实不大。

但是land / capital value 的区别可以实实在在地影响地税 。 Local Government (Rating) Act 2002 允许地方政府选择两个估价中的任意一个作为地税计算基础。在奥克兰使用capital value ,但有些时候使用land value 更加合理 —— 比如说regional council 主要负责自然保护和灾害风险管理,修个防洪堤坝可以让每个人获益,而这和他们的土地上有没有房产并无太大关系。

这些奇奇怪怪的知识还有很多,无法一一尽数。不过这些话题背后的法律以及原则在网上其实都是搜索便知,甚至都不需要多少时间阅读,理解的障碍几乎为零。那么为什么“房价涨政府可以多收地税,政府不可能让房价跌”这种说法还能如此广泛传播?

就说一个例子好了,这两天不小心听到岛国房产传媒集团NZME 的Shittalk ZB,其中的当家花旦在告诉大家放宽心,新的capital value 和房价无关。不仅在广播里,网上各种专家也纷纷出动复述同样一件事 —— 而过去十几年每次估价上升时,有没有砖家主动说过这事?

Exactly.

近况

有一会儿没碰这里了,不过当然是有原因的 ——两个噩耗,一个是我被升职了,涉及了更多人力管理的事情,需要耗费的心力成倍增加。而另一个人即将被裁员,最终还是为减轻炒房客负担添砖加瓦,付出了我们的那部分。

就裁员来说,新西兰至少还有几个比较好的地方。裁员之前需要至少假装一下征求并考虑员工意见,但实际上是给员工提供了缓冲期。工会集体合同中对裁员的补偿条件也还行,可以拿到三四个月的工资。

但小地方一直都有一个明显的问题,一旦自己的职位遇到问题,市场太小,很难立刻找到同样专业的替代工作。对年轻人来说,就必然需要考虑搬家寻找机会。而如果无论如何都要搬家,那干嘛不在自己的羁绊越来越多之前,直接搬去机会和工资都更多的对岸对我们来说,一个人的工资足够覆盖生活成本,无需改变生活方式,所以不是什么太大压力。但另一方面,有房有工作,扎根之后再说搬走就是一件很难的事了。

这件事之后考虑的一个选项是继续学习。有补偿金且生活无压力,这段时间去读个免费的certificate 之类,看准机会转行也不是坏事。但小地方的另一个问题是没有大学。本地的理工学院,和网上函授有不少免费课程,但毕竟选项还是有限。

我们也考虑过随便找个工作先做着,但没有门槛,无需体力的工作随便一个都是上百号人申请。相信自己能脱颖而出,得需要多么强大的自信。

所以大家都往澳洲跑,确实是相当自然的事情。

在我这方面则完全相反。我原本的职位需要找人替代,现在广告现在打出去三个多星期了,总共收到了三份申请,无一人合适。虽然是一个不太常见的专业,但这个结果还是有点出乎意料。 六位数工资、远比奥克兰低的生活和通勤成本,加上岛国的经济专家党不断鼓励大家向社会“输送人才”,最后只能得到这个结果,传说中的移民大军连影子都没见着 —— 看来确实大家都润澳,新的平衡马上就要实现了。

就体验方面,之前我是非常期待Karen 要求manager 出来对话,因为我可以顺理成章的麻烦事推给老板。而现在忽然意识到,我再也没法把事情推走了。而这些年来日常面对的乡民们,”I’ve done my own research” 或者“你等着瞧,(某某MAGA 政客)会帮我声张正义”的浓度显著上升。久了实在是容易厌倦,怕是我都要心生润澳的想法 —— 当然区别是,我知道对面不是天堂,有时候情况还更糟糕。

不过生活还是就此陷入了不确定性,未来该何去何从,在没有答案之前,实在是难以安下心来。

国家党可能让每个年轻人损失$35k

今天的新闻说,岛国的英语文学专业财政部长不排除修改 KiwiSaver,有可能会限制或取消政府每年 $521 的补贴。好奇之下算了一下 napkin math,如果彻底取消,假设平均每年 2.5% 的通胀率,6% 的投资回报率。一个从 20 岁开始工作的年轻人,到 65 岁退休时,退休账户会少大约 $36,000。

按照岛媒的尿性,这个标题党毫无问题。不过由于是正确的党,所以岛媒应该不会这么干吧。

单从这个政策来看,我其实感觉无所谓。虽然它通过保底回报鼓励大家储蓄,从而减轻未来的财政压力,但它也涉及一个最基础的公平性问题:如果政府纳税人花钱补贴一个储蓄计划,那为什么不补贴其他计划——比如 KiwiSaver 服务商通常也有非 KiwiSaver 的版本?而对于没钱给退休储蓄账户存钱的人来说,等于错过了三万块钱。

但公共财政决策的基础就是一个最简单的取舍问题。需要花钱的地方无限多,每个人都能解释为什么他们想看到的公共投资有多么重要,而且理由通常都很合理。但除非是资源无限的共产主义社会,就必须要有取舍和优先级排序。

比如说,如果砍掉政府这项补贴,在不考虑未来潜在成本的情况下,每年可以节省约 $1.1B。但这不是可以省下这笔钱的唯一方法,例如:对现有的新西兰退休金进行资产/收入测试;或者取消对炒房客的减税。这两个选项都可能节省相近,甚至更多的财政支出。

每个人的价值观不同,选谁本来就没有标准答案。但我对炒房客的减税持高度怀疑态度——哪怕这种减税真的能保证房租稳定(虽然并不能),本质上还是把租客交的税转交给了房东,而这笔钱本可以用于医疗、教育或退休储蓄等其他方面。当然,按照经济专家党的逻辑,这叫“给大家省钱”。

如果经济专家党真的有什么所谓减少浪费,用更少的钱达到同样目标的妙方,其实我是相当愿意支持的。但就像美帝那个版本一样,并不可能有。过去 20 年的历史经验一直是,所谓省下来的“浪费”,实际上只是把成本转嫁给了未来、他人,或者以其他方式重新收回来而已,然后同时还会高喊,不要债留子孙。

如果他们真敢这么干,本来就比不上澳洲的退休储蓄又减少了一点吸引力,再增加了一个润澳的理由。

这个南太平洋岛国的名字

平时偶尔想起来,就会跑去看看Media Council 的各种裁决。这个娱乐项目大致可以等同于观察岛国的MAGA行动党选民最近的两分钟仇恨对象都有些什么 。大部分投诉毫无意义,纯粹浪费时间,但民主社会里又不得不认真对待他们并付出相应成本。

回顾放假错过的内容时,看到了一个非常meta 的投诉。简单来说 Stuff 的主编写了篇专栏,表示最近对使用“aotearoa” 这个词的投诉增加了。

这是岛国版MAGA 长期的仇恨点了,不是什么新问题。但这篇文章非常聪明地引用了目标群体的偶像,行动MAGA党党魁的发言:

“There’s a Māori word for New Zealand, there’s obviously New Zealand. The Māori word Aotearoa is on our money, and it’s on our passport, so I would just make the argument that while I prefer to use New Zealand, I’m not here to stop other people using Aotearoa.”

然后这篇文章就又因为同样的原因被投诉了

我对这个问题的看法很简单。如果在岛国街上随机拉个路人问England, Britain, Great Britain, United Kingdom 的区别是什么,他们能答对嘛?当然这并不妨碍在日常生活,甚至媒体中混用这些词来代表英国。

而Aotearoa 这个词本质上就只有一个问题 —— 它是毛利语,不是英语(虽然技术上我认为这个词是已经进入新西兰英语的英语词汇,但这是题外话了)。 剩下的就是老生常谈了,说多了就会伤害他们的感情。

而在媒体之外,日常生活中对国家的称呼就更没有什么争辩的意义了,爱叫什么叫什么,这是各人自由。我喊天朝或者岛国之类的早就成习惯了,也没有人假装不知道这些地方在哪儿 —— 虽然我非常刻意地区分天朝和中国两个词之间的区别。

这群人中最近新产生的一个说法是,我反对不是因为这个词是毛利语,而是错误的毛利语,正确的词是”Nu Tireni”。这大概就是“天朝”与“中国”之间的区别,让他们理解英语音译和本土词汇之间细微的政治意味差别,确实要求太高了点。

而在天朝墙内,更新迭代的速度之快,“东大”之类的词更让人摸不着头脑。但无论我喜不喜欢这些词,我没有必要假装我不知道它们是什么意思。谁要是闲得在网上每篇帖子下面挨个去纠正这是中国,不是天朝,兔子,东大,或者一万个名字中的任意一个,大概率会被看作神经病—— 但在岛国,真的就不乏这种人。

这说来说去还是和其他事一样,有了这些仇恨对象之后,政客真正在做的事就没人关心了。

国家党:应该继续提高最低工资

在岛国执政党的facebook 上看到了这样一个贴子,向目标选民(boomers)宣传自己在退休金上的德政。

至于这和最低工资有什么关系 —— 如果对新西兰政治有半点常识,都知道这德政和懂经济党的专业理财团队并没有多大关联。现行法律将退休金额度与社会平均工资绑定并每年调整,例如一对夫妻的退休金不能低于税后平均工资的66%。在修改法律之前,无论对哪个执政党,这都是必须要做的事情。

这大概就和降通胀或者打击犯罪一样,与其感谢岛国执政党,也许更应该感谢时间的流逝。但是facebook 嘛,下面的回复毫不意外地都是国家党好,毛利人坏,左派坏。

不过要我理解的话,这明显是国家党是认为社会最低工资还不够高。毕竟涨退休金的首要条件就是涨平均工资,而涨平均工资的首要条件就是提高低收入人群的收入 —— 高收入者并不依赖工资。就是不知道把这段话翻译给国家党的另一批主要选民,岛国的小商人们,会是个什么反应。

一个相关问题是,新西兰福利系统中只有退休金是与平均工资挂钩的。虽然这个比例比起半个世纪前少了很多(80%的税前工资),但至少保证了boomer 们的收入不落后太多。

但所有其他社会补助,包括失业和残疾补助,都是和通胀挂钩。工资增长速度通常快于通胀,也就是说依靠生活福利生活的人在过去40年间越来越落后于社会平均水平。

上一个工党政府曾经修改法律,把所有福利与平均工资绑定,试图扭转这一趋势。然后就发生了疫情后的通胀,导致通胀速度超过工资涨幅。“乱花钱”的工党一不小心就省下了几个百分点的福利支出增幅

现在的国家党政府上台之后,这个修法被回退至最初版本。有了疫情后的特殊情况,给出的理由当然就是比起虚伪的左派,我们才是关心社会底层。和通胀绑定,他们拿到的钱多一些。

不过如果这真的如他们所说是一件能多拿钱的好事,他们又明显忘了boomer 们的退休金,没有把退休金也和通胀绑定。现在在facebook 上感恩戴德的boomer 们不知道对这又这么看。

政客要做到前后言论一致,这实在是太难。

强制第三者责任险

今天看到一个岛媒新闻。简单来说,一个记者的车被撞了,记者自己调查找出肇事者,最后评论说强制第三险多么重要:

The Kiwi broadcaster told the Herald the ordeal has highlighted just how much New Zealanders need better insurance protections to feel safe and drive confidently on the roads.

While it’s a legal requirement in countries like the United States and the United Kingdom, New Zealand has never made vehicle insurance compulsory, largely as ACC covers the injury-related side of costs.

Shrimpton explained how third party insurance is compulsory in Australia for all registered vehicles to ensure both sides are protected and time isn’t wasted.

美英的政策不知道,但这段话里至少就有两个错误。岛国乡民看到“第三责任险”,下意识地认为这一定和新西兰语境中的保险一样,会保汽车和财产损失。直到润到澳大利亚之后才发现强制的第三险只保人身伤害

新西兰其实从1928年起就有强制第三险,所以岛媒的这句话也是错的。只不过和澳洲一样,这个强制第三险一直都只保人身伤害,而设立ACC 之后这个保险自然就是多余的了,随之被取消 —— 但ACC 本身也是保险,而且也是强制的。也正因为已经有全民的人身伤害险,商业第三险自然只保财产损失。

两个国家都从来没有强制要求过保财产损失的第三险。虽然个人觉得有这个需要,但现政府是那种为了”efficiency” 可以降低驾照考试要求的逻辑,他们真的会增加每个人都能看到和体会到的汽车持有成本嘛。

当然,另一个题外话是直接对比两国油价并不是apple to apple,除了养路费的区别之外,一个把保险摊在油价里,一个是必须单独交的项目。在人人讨论润澳的背景下,这是个岛国乡民对油价的一个普遍且重大误解。但是看到所谓岛国第一大媒体犯同样的错误还是挺喜剧的。哪怕排除政治观点,都不应该不假思索地轻易相信岛媒,哪怕是这种邻居人人皆知的常识。

新闻登出之后把这几段话悄悄删掉了,但是其他网站没有更新。

天朝见闻

前几个星期在天朝逛了逛,所以这里中断了一阵子。在天朝并无任何人脉或者经济联系,只是像游客一样挤地铁,吃小馆子,路上到处瞎逛而已。所以不可能有啥深刻见解,或者知道什么独家内幕。

在墙外,通常都是在批评的语境下看到各种天朝小视频视频的片段,加上岛国乡下的街上没有第二个人在看这些,会容易让人觉得这些玩意儿有多蠢,谁会看只有两句话,真实性为零的东西看上瘾。不过到天朝才能意识到这东西到处都是,每个人的手指过十几秒就划一次,外放的内容都是听着想笑的那种。

在墙外另一个难以理解的是为什么那么多人翻墙之后,选择看youtube 上的说书匠或者听床师,哪怕稍微往前翻一会儿这些人的记录,都知道毫无可信度。在天朝得到的一个解释是生活在政治抑郁的环境中,精神慰籍是必不可少的,哪怕心底里知道那些听床言论不可能是真的。而他们最不需要的是,是像我这种人伸长脖子对他们fact-check ,或者跟他们说目标正确做法错误的话,屠龙者也会变成恶龙。

所以虽然消费者完全不同,但墙内墙外的小视频看上去似乎并没有什么本质区别,大家都需要逃避现实的工具。毕竟不高兴了,别说街上吼两声,网上说两句话的风险都越来越大了。

海外天朝人总会有一种祖国物价便宜,生活富足的距离美。但哪怕以岛国物价的眼光逛店,有时候也实在是没觉得商品便宜到哪里去,至少没到值得跨洋背回家,放弃保修等权利的程度。有时候都会觉得同等质量的前提下, Farmers 或者Kathmandu打折时的价格似乎也还行。

作为乡民,第一个考察的当然是水果。岛国前年首次进口越南的柚子,乡民纷纷表示$10 太贵了,去天朝才发现国产同类品没上市的时候,也就确实这价。国内产的草莓,蓝莓之类的价钱类似,还一直觉得味道不太对劲。有对比之后,再逛黄超市似乎就没那么舍不得了。

天朝人的衣装也有点奇怪。海外天朝人永远是街上衣着最土的那一组,这个都知道。但除此之外,哪怕气温30度,别人的衣着永远都比我们多两层,再加上背着游客传统的背包,走在街上着实过于显眼。

传说中的经济萧条似乎是没怎么见到。非天朝节假日非周末,旅游景点,步行商业街这种地方依然是扎堆的人。但是看人流来判断经济并不准确,哪怕在岛国都知道,经济衰退影响最大的是底层人民,但在之外,能赚到大钱的人依然不会少。在天朝更是如此。

经过浦东机场时还是和各种海外观察家一样,拍了几张空荡荡的照片。听到一个说法是机场太大了,显得空而已。不过另一方面是看机场内免税店,人流完全比不上香港,悉尼,甚至奥克兰。如果这里都没什么顾客的话,那就有点奇怪了。

去各种地方的“预约”,或者餐馆的排队,看上去更像是把票务管理外包出去,减少成本的做法而已。如果需要天朝手机号或者身份证号之一,就会成功把我拒之门外,而这样的情况似乎还不少。外国人见得多的地方可能会有窗口,小馆子就真没有办法。

回乡后,办公室的同事们看照片听见闻,每个人都非常感兴趣,但我也知道他们是不会去的。想去亚洲国家的话,正常、现代的点的有日本韩国台湾,想要便宜,晒太阳的海滩的话,东南亚随便选。天朝人说起来都是五千年历史世界第……四,但现实生活中,对这感兴趣到有动力战胜各种困难的外宾,着实不多。

新西兰的暴力犯罪率 – 更新

自从上次岛国政府引用Twitter 匿名用户的暴力犯罪“统计数据”以来,这事又有了新发展。司法部长表示暴力犯罪率在上一季度大幅下跌,提前4年实现了政府设定的KPI

简单重复一下之前的blog。暴力犯罪率有着明确的定义,但来源不是警方统计,而是单独的crime and victims survey。这个调查基于滚动民调,询问受访者过去一年来是否经历过犯罪。每个季度的报告使用过去一年的民调结果,也就是说结果涵盖了过去两年的犯罪率。司法部明确提醒说不能直接比较季度间结果,因为两个季度间使用的民调数据大部分都是一样的。

这一重大好消息基于截至今年2月的季度报告。相比于去年三月的报告,暴力犯罪的受害者从215k 大幅下降至157k

至于大幅下跌的原因,政府自然会说全靠严打犯罪党治理有方,而司法部长给出了三个原因:恢复三振法案,严打帮派法律以及禁止用legal aid 支付被告人的cultural report。

当然了解了这些法案和调查的背景,翻译和扩充一下司法部长的说法,大概就是过去三个月的抢劫,性侵犯,家庭暴力和人身攻击犯罪率大幅下降,拉底了过去2年的数据。而这全是因为:

三振法震慑犯罪分子(虽然法案要今年6月才生效)
去年11月禁止了帮派标志
限制被告使用legal aid

当然谁信这个是个人自由,但至少我觉得,读起来都觉得有些好笑。

个人看法是,一年前报告中的犯罪率,也就是2022年-2024年的犯罪率是这几年的最高峰,一年后当时的民调数据,也就是2023年的暴力犯罪开始被排除在数据之外。这要么归功于时间的流逝,要么归功于工党最后一年治理有方?毕竟现在的数据涵盖了2023年2月 - 2025年2月,其中大部分时间还是工党在执政。

至于现政府是否知道自己在曲解数据,我想应该是知道的。台面上承认数据波动幅度大,也就是暗示之后可能还会上升,但真正值得提的是这句话:

“It’s important to remember this survey covers a 24-month period, so we will continue to see the results of Labour’s soft on crime approach filter through at points.”

意思大概就是说随着时间流逝,工党执政时期的犯罪率在数据中的比重会越来越大。如果之后数字上升,请责怪工党,不是我们的问题。

关税也不全部是坏处

今天看到了一个难得的好消息

Kiwi billionaire Nick Mowbray says “it’s hard to say we’re not worried” about US President Donald Trump’s tariffs and his administration’s “chaotic” policy decisions.

“We’ll ship about $2 billion worth of goods to the US this year. So, at that run rate, that makes our tariffs worth about $3 billion at the moment.”

如果说塔斯曼海对面的Dutton 是Temu Trump, 这一位应该算得上是岛国版的Temu Musk。就和正版一样,这一位首富也非常热衷于在Twitter 上展现自己的无知、自大以及法西斯倾向,但却没有正版那么好笑。再考虑到这一位也是岛国政治献金的主要来源之一,就更不好笑了。

Zuru 可能是我唯一主动抵制的新西兰公司。如果说宣布拒买某汽车可能是穷人的表现,Zuru 制造的廉价塑料垃圾在岛国到处都是。不过幸运的是,我从来没有遇到过需要做出取舍的时候。我每一次都会检查神兽在商店里选的玩具背后的生产厂家是谁,但一次都没有遇到过。

虽然商界只看到maga的钱,忽略所有风险不是新鲜事,但是看到发生在Temu Musk 身上,还是要偷笑一下。

如何辨别独裁倾向

今天看到wired tech support 的新内容。大概算是迄今看到的,把这个话题讲得最浅显易懂的 youtube,确实学者的功底在那里。半小时的内容并没有提到太多次某个人,提到也是点到即止。但是道理和事实都摆在那里,承认与否就是各人的事了。

其中一个比较印象是深刻的评论是政变这个概念,不外乎就是非民选个人非法接管政府,替代民选政客做出决定。过去可能需要军队接管,现在完全可以用 digital paramilitary 做同样的事。

独裁者通常都需要一个外部敌人或者危机来巩固自身权力和威望。这个对象无论是犹太人,反革命,还是今天的北约或者台湾也好,无一例外。当然,现代的危机表现也可能是“政府浪费钱”,必须加以非常手段。

现在看到这种内容,作为天朝人,心里会出现一丝对作者安全的担忧,哪怕知道这不是天朝。在以前这是完全无法想象的。