房价

REINZ 的房价指数中有一栏是五年年化回报率。除非发生什么没有人可以预料到的奇迹，奥克兰房产的回报率即将在今年年底变为负数。7月份的数字中，距离负数最近的地区是奥克兰中区，现在的年化增长率只剩0.3%。

当然这不是因为市场发生了什么变化，只是因为时间实在是过得有点快，五年前的今天正是疫情时过山车的起点。五年前爬上去的速度有多快，五年后年的跌幅也会是同样的速度。这个跌幅将在今年年底至明年开始迅速上升，假设价格保持平稳的话，五年年化回报率将在明年年底到达最低点 -4.5% 左右。

这本是没什么实际意义的数字游戏，但考虑到岛国炒房客的数学能力普遍 …… 不高，这完全可能成为又一打击信心的统计数据。

就个人看法而言，这不是开玩笑。记得以前看到传说中数学很好的天朝人的讨论房价，一个人认真在说年化收益率6.5%，引起了一堆人疑惑 —— 怎么这么低，不是说好的价格十年翻倍嘛。印象更深刻的是，三年前的房价已经从山顶滑到半山腰了，岛国大众媒体依然在报道房价上涨。

由于数字实在是不好看，炒房业近一两年来开始更注重宣传长期回报率，延续之前“什么时候买房都不亏”的说法。但一个典型新西兰人换房的速度也就五年左右，所以这个跌幅也开始在亏钱卖房的人数比例上开始逐渐显现。

而接下来该如何改口 …… 我相信一定会有解决方案的。

从来没有意料到任何一个新西兰红蓝两队的政客，可以公开说出这样的话：

“We’ve got to decouple the idea that the economy is linked to house price growth. It’s not.”

“Destroying the idea that the New Zealand economy should just be based on house price growth is a fundamental formula this government is trying to embed into the New Zealand psyche and also into the arteries of the economy.”

虽然是众所周知的问题根源，但由于利益关系太深，从Key 到 Ardern，也就只敢说控制房价上涨幅度而已，完全没有意料到一个国家党籍部长敢公开宣布房价和经济脱钩—— 我的第一个反应大概是奥克兰的炒房客知道这个发言吗，毕竟他们都知道这个国家除了炒房就没别的事干了，必须且只能炒房。

不过认真说，虽然这些话我是完全同意，但是说和做是两回事。而我是实在看不出，现在政府的各种政策有哪一点是为了实现这个目标而制定的。如果要cynical 一点，这更像是先看到现状，然后修改自己口中的目标，使其符合这个现状。更何况所有决策都需要内阁决定，一个人的观点完全可以被这个过程否定。

但无论从哪个角度，把这当作真心话或是政客的现实需要来看，都可以得出一个结论 ——现政府对未来房价上涨没有任何信心。大概是下次中介说“再不买就来不及了”时，需要考虑的一个问题。

REINZ 大概是放假了，这一次的报告出得特别晚。看来传说中的“反弹”还要多等一会儿。

不过新年伊始，做了一会儿napkin math，看看整件事要如何解套。

炒房客和中介常用的一句话是“刚需什么时候买都不亏”。假设一个人踩在了奥克兰的最高点（2021年11－12月），房价指数已经跌去了21.4%。 简化一下，按整数年算，每年平均跌幅7.71%。

炒房客常说的另一句话是房价十年翻一番，也就是大约每年7.18%的增幅。对这个假设的倒霉蛋来说，达到目标还有7年时间，每年需要14.27% 的增幅。 如果退而求其次，只求在三年后打平，那么他依然需要每年8.36%的增幅。

REINZ 还非常贴心地提供5年平均增幅，奥克兰的这个数字现在是2.8%。达到10年翻倍的目标，接下来需要每年11.7%的增幅。

和房产中介不同的是，我并没有预测未来的水晶球，不过很明显的是，要达到上面任何一个目标，都需要比十年翻一番更快的增长速度。如果远期经济状况无法预测，我想正常人应该都同意，新西兰今年的经济状况应该难以达到这个速度，也就是说未来几年需要的年化增幅实际上还要高。

具体情况要复杂得多，这只是一个极简化的版本。不过对于“刚需”来说，当然至少有错误的入市时间。哪怕在3年后价格打平了，那也是购入房产6年后的事情了。这6年中得保证不丢工作，不搬家，不离婚。而奥克兰人的平均换房时间是5年3个月。

问题是很少有人有能力精准判断时间点。所以对正常选民来说，他们的最大利益所在其实是价格稳定，而不是幻想着一夜暴富。