关于 … 新西兰的建设和钉子户

最近家里宽带又超流量了,速度降到56kbps,搞得我很郁闷,半天打不开一个网页,都不知道最近国内发生了什么,而本地是圣诞节,也没什么有意思的事情,政客们也要渡假。

所以说说和时事无关的一些东西,新西兰的开发,房屋拆迁之类的。尽量写得简单有趣些,如果你来自中国国内,就当读着玩吧?

自从那次钉子户事件之后,常常有人问我国外的钉子户是怎么样的。我不知道网上传的那份美国钉子户是否属实,但这里我比较熟悉。

就我所注意到的情况,政府只能通过Public Works Act 1981(公共建设法?)来强制征收土地。这个法律有些老了,不过照样管用。简单来说,土地有两种征用方式:

  • 和地产拥有者的协议——这当然最好了
  • 强制征收

虽然有强制征收这一条存在,但我印象中没有看见谁用过这一手,因为如果房主赖在自己房子里不走,而你派警察去拖的话,会对工程在媒体和公众中造成相当严重的负面影响。所以通常都是协议征收,协议征收也解决了一个重要问题,也就是土地征收一般会以市场价进行,除了政府出钱多之外,其他人都高兴。

而且政府的赔偿不限于土地被征收的人群,根据section 60(1),如果你的地产利益因为建设受到了损害,也有权利申请赔偿,不过有一个让很多人不满的限制——利益损害是不包括噪音的,也就是说,高速公路刚好从你家经过却没拆你的房子,那你的问题就有些严重了。

我个人觉得这是很不合理的一条。噪音在Resource Management Act 1991(资源管理法)下是属于需要管理的环境污染,我的土地因为噪音被污染了,我当然有权获得赔偿。从法律名称就能看出其中的一些原因:公共建设法更早。不过这法律也快过时了,不知道什么时候重新写,看那个时候能否在噪音方面有所改变。

有些时候拆迁并不是钱的问题。我记得的一个案例是,一个老头的房子因为修高速公路而要被拆,但无论给他多少钱他都不愿意搬,因为他花园里的一棵参天大树是他小时候种的,他不愿意看到这棵树被砍掉。不知道最后是怎么解决的,因为那棵树要移走要花掉不少钱(几万纽币吧?)。

中国国内的那种“土地不是自己拥有”的问题在这里依然存在,也是政府征收土地的部分依据。在新西兰你可以拥有你的房子,和房子下几寸深的土地,但再往下走的土地则却属于女王所有,也就是政府所有。因此如果自己房子下发现了石油,别高兴得太早,虽然“土地”是你的,但土地下面的土地却不是你的。

所以我们开玩笑说,天堂是上帝的;人间是我们普通老百姓的;而地狱,是政府的。

至于不是政府拥有的开发商之类的建设,则完全和政府无关。开发商要买什么土地,是他们和地主之间的事,政府通常不参与征用(除非那片土地有其他重要意义,例如历史遗迹什么的),所以不会强买强卖。

但因为资源管理法的存在,私人开发商更需要考虑自己开发周围的土地。行动党等极右党派极不喜欢资源管理法的原因就是因为“它给开发商造成不必要的障碍”。这些“不必要的障碍”包括什么?主要是public submission,公众有权就开发本身发表自己的意见,并且地方政府在决定是否批准开发前必须参考这些意见。

这通常是一个费时费力的过程,而且常常还吃力不讨好。我最近就搞过一次,有人要在我家旁边的地上修一个上百人的托儿所,周围的居民肯定不干,谁愿意让上百个又哭又闹的小孩当自己的邻居?大家分别提交自己的意见书,拖了半年多之后,导致开发商放弃计划。

对民众来说,这法律简直就是对抗私人开发商的守护神。资源管理法的特别之处在于,它很少有硬性的规定,只要你能avoid, remedy or mitigate(避免,去除或者减轻)对环境的影响,那么就有可能获得批准。但就如前面所说,连噪音也是环境污染,任何人解题发挥,说对自己造成影响,所以这里更像是钉子户(甚至连钉子户都不是)绑架开发商,但也逼迫开发商和当地的社区合作,如果两者之间没有一个良好的合作关系,开发商花大钱的设计,甚至是买来的土地,随时都可能打水漂。

而且对开发商来说,减轻对环境的影响说上去很简单,但真正要做起来,并不是那么容易的,通常需要让开发商出更多血,去达到那些他们看上去“没有必要”的设计。

而“mitigate”(减轻环境影响)有时候也被双方面滥用。我记得的一个和民众有关的案例是,一些人要在海边修自己的平房(海景好),地方政府不让他们修,因为那个地方几乎是铁定会定时发洪水。最后闹到环境法庭,法官宣布那些地方可以修房子,但有一个前提——每个住户必须准备一条船,危急时刻逃命用的。

而开发商的案例就更绝了。我见过一个养老院的申请,开发商说这个开发不会对交通造成影响,因为“老年人们都喜欢呆在自己的房间里,不会到处乱跑”。

如果正在建设的是一个大型水坝或者煤电站(这些都是私人企业开发),整个申请过程拖上个几年不是问题,而最后的结果却常常很搞笑,例如风力发电站必须给那些休闲目的的骑马的人让出一条路,而煤电站却不需要种树来抵消对环境的影响——去买已有的树林就行了。

暂时放到这里吧。国家党已经说明要在上任后100天内对资源管理法进行改革,我现在虽然没看到相关资料,但我觉得很有可能至少会把土地的分割排除在资源管理法之外,也就是说高密度的发展可能将可以跳过这部法律。至于是好是坏……我得先看看他们的计划,以后我有时间再继续。

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