开发

相信对于在看这篇文章你的来说，全球气候变化和变暖，是事实，而不是什么猜测。不过新西兰虽然有“绿色”的形象，但真有不少人拒绝相信这一点，认为那是科学家在瞎说，或者是一个由戈尔所领导的，世界范围内的一种诈骗案件。

不过很多人对环境变暖持怀疑态度并不是他们真的怀疑环境保护本身，而是认为地方政府在环境保护的问题上触犯了他们的财产权 —— 那棵树在我的土地上，我凭什么不能砍？那些讨厌的环保人士（Greenie）喜欢树那就让他们天天去抱自己的树，不要来抱我的。 常常有很多开发申请因为周围居民把树拿来当藉口，导致地方政府最终拒绝批准。

在新西兰地方政府相对独立，所以不管中央政府怎么变，地方上的环境政策还是比较一贯的。中央政府要施加影响，只有通过修改法律，例如Resource Management Act。

修改案通过之后可能就可以砍树了。现在各地地方政府的的规定是只要是树，如果超过了一定高度，或者是一些种类，砍伐就必须经过批准。修改案之后，现在看来可能会变成只要地方政府没有先说不能砍（例如把你的树放在保护名录当中），那么你就可以砍。

实话说我也当过tree hugger。有个朋友家附近要开发双层住宅，要砍掉一棵60多米的大树给停车位让路，我也是用的这个藉口反对：）既然有这样的规定那为什么不能用呢。我对这种被称为“tree hugger”植物保护的解读是，一是要保证城市中的绿化面积，很多平房都是几十年前修的，你无法强制要求人家现在去植树；二，树不仅仅对环境有益，你打开窗户就有一棵大树，看上去也挺舒服的（当然，那棵树别种在自己家的土地上就好）。

当然政府也不是不讲道理，很多情况下，只要你能证明你能补偿砍树带来的环境影响，比如在新开发的建筑旁边再种两棵，通常就没问题了。但问题是有时候点种树的土地没有，我朋友的那个案例中，开发商的做法是在土地上搞个小花园——也许可以抵消环境影响，但花园在你的土地上，又矮又小，我看不到啊，我希望在我窗外照样能看到棵大树。

这实际上是一个财产权和政府涉入市场的问题，政府该管什么，不该管什么。市场是否能否自己达到环境保护的目的？很显然是不行的，这几乎是近代社会的第一个market failure案例。财产权也不是绝对的，早在现代法律之前就有一个“good neighbourliness” 的要求，你可以在你的土地上做任何事情，只要不要影响到邻居。过度的市场控制和过度的自由都是有问题的，不过看这里的评论反应，国家党的支持者是有过度自由的倾向。

不过中央政府很难直接插手地方政府的事务，也不能在法律中直接规定“任何树都可以砍”，因此只好选择折中方案。但又有什么用呢？有钱的地方政府可以用GPS搞清楚每一家人的土地上有多少树，然后把它们全部划为保护树木不就行了：）真应该让河蟹之首胡总来这里宣传不折腾。

最近家里宽带又超流量了，速度降到56kbps，搞得我很郁闷，半天打不开一个网页，都不知道最近国内发生了什么，而本地是圣诞节，也没什么有意思的事情，政客们也要渡假。

所以说说和时事无关的一些东西，新西兰的开发，房屋拆迁之类的。尽量写得简单有趣些，如果你来自中国国内，就当读着玩吧？

自从那次钉子户事件之后，常常有人问我国外的钉子户是怎么样的。我不知道网上传的那份美国钉子户是否属实，但这里我比较熟悉。

就我所注意到的情况，政府只能通过Public Works Act 1981（公共建设法？）来强制征收土地。这个法律有些老了，不过照样管用。简单来说，土地有两种征用方式：

• 和地产拥有者的协议——这当然最好了
• 强制征收

虽然有强制征收这一条存在，但我印象中没有看见谁用过这一手，因为如果房主赖在自己房子里不走，而你派警察去拖的话，会对工程在媒体和公众中造成相当严重的负面影响。所以通常都是协议征收，协议征收也解决了一个重要问题，也就是土地征收一般会以市场价进行，除了政府出钱多之外，其他人都高兴。

而且政府的赔偿不限于土地被征收的人群，根据section 60(1)，如果你的地产利益因为建设受到了损害，也有权利申请赔偿，不过有一个让很多人不满的限制——利益损害是不包括噪音的，也就是说，高速公路刚好从你家经过却没拆你的房子，那你的问题就有些严重了。

我个人觉得这是很不合理的一条。噪音在Resource Management Act 1991（资源管理法）下是属于需要管理的环境污染，我的土地因为噪音被污染了，我当然有权获得赔偿。从法律名称就能看出其中的一些原因：公共建设法更早。不过这法律也快过时了，不知道什么时候重新写，看那个时候能否在噪音方面有所改变。

有些时候拆迁并不是钱的问题。我记得的一个案例是，一个老头的房子因为修高速公路而要被拆，但无论给他多少钱他都不愿意搬，因为他花园里的一棵参天大树是他小时候种的，他不愿意看到这棵树被砍掉。不知道最后是怎么解决的，因为那棵树要移走要花掉不少钱（几万纽币吧？）。

中国国内的那种“土地不是自己拥有”的问题在这里依然存在，也是政府征收土地的部分依据。在新西兰你可以拥有你的房子，和房子下几寸深的土地，但再往下走的土地则却属于女王所有，也就是政府所有。因此如果自己房子下发现了石油，别高兴得太早，虽然“土地”是你的，但土地下面的土地却不是你的。

所以我们开玩笑说，天堂是上帝的；人间是我们普通老百姓的；而地狱，是政府的。

至于不是政府拥有的开发商之类的建设，则完全和政府无关。开发商要买什么土地，是他们和地主之间的事，政府通常不参与征用（除非那片土地有其他重要意义，例如历史遗迹什么的），所以不会强买强卖。

但因为资源管理法的存在，私人开发商更需要考虑自己开发周围的土地。行动党等极右党派极不喜欢资源管理法的原因就是因为“它给开发商造成不必要的障碍”。这些“不必要的障碍”包括什么？主要是public submission，公众有权就开发本身发表自己的意见，并且地方政府在决定是否批准开发前必须参考这些意见。

这通常是一个费时费力的过程，而且常常还吃力不讨好。我最近就搞过一次，有人要在我家旁边的地上修一个上百人的托儿所，周围的居民肯定不干，谁愿意让上百个又哭又闹的小孩当自己的邻居？大家分别提交自己的意见书，拖了半年多之后，导致开发商放弃计划。

对民众来说，这法律简直就是对抗私人开发商的守护神。资源管理法的特别之处在于，它很少有硬性的规定，只要你能avoid, remedy or mitigate（避免，去除或者减轻）对环境的影响，那么就有可能获得批准。但就如前面所说，连噪音也是环境污染，任何人解题发挥，说对自己造成影响，所以这里更像是钉子户（甚至连钉子户都不是）绑架开发商，但也逼迫开发商和当地的社区合作，如果两者之间没有一个良好的合作关系，开发商花大钱的设计，甚至是买来的土地，随时都可能打水漂。

而且对开发商来说，减轻对环境的影响说上去很简单，但真正要做起来，并不是那么容易的，通常需要让开发商出更多血，去达到那些他们看上去“没有必要”的设计。

而“mitigate”（减轻环境影响）有时候也被双方面滥用。我记得的一个和民众有关的案例是，一些人要在海边修自己的平房（海景好），地方政府不让他们修，因为那个地方几乎是铁定会定时发洪水。最后闹到环境法庭，法官宣布那些地方可以修房子，但有一个前提——每个住户必须准备一条船，危急时刻逃命用的。

而开发商的案例就更绝了。我见过一个养老院的申请，开发商说这个开发不会对交通造成影响，因为“老年人们都喜欢呆在自己的房间里，不会到处乱跑”。

如果正在建设的是一个大型水坝或者煤电站（这些都是私人企业开发），整个申请过程拖上个几年不是问题，而最后的结果却常常很搞笑，例如风力发电站必须给那些休闲目的的骑马的人让出一条路，而煤电站却不需要种树来抵消对环境的影响——去买已有的树林就行了。

暂时放到这里吧。国家党已经说明要在上任后100天内对资源管理法进行改革，我现在虽然没看到相关资料，但我觉得很有可能至少会把土地的分割排除在资源管理法之外，也就是说高密度的发展可能将可以跳过这部法律。至于是好是坏……我得先看看他们的计划，以后我有时间再继续。