Explainer:新西兰房产的政府估价和地税

以前有一篇blog 很简单地说了下地税是什么,和一些党要求的土地税有什么区别。这看似非常无聊的自言自语,不小心通过搜索引擎成为访问量最高的内容之一,其中内容也被拆来拆去出现在不同地方。

而这次趁着奥克兰新政府估价的发布,重新更新一篇,为匮乏的中文互联网增加点营养。

个人判断岛国各路天朝裔房产砖家究竟有多么砖业,最简单快速的方式就是看他们怎么看待地税(rates)和政府估价( rating valuations)。一旦说出“房价涨政府可以多收地税,政府不可能让房价跌”之类的话,就知道可以不用浪费时间了。

简单来说,政府估价只用来决定如何分摊地税。比如说,预算决定征收一亿地税,而该地区的房产价值总额也是一亿,房产估价中每一块钱就会摊到对应的一块钱地税。如果喜闻乐见的房价翻倍发生了,那么就是每两块钱估值对应一块钱地税,每个纳税人交的钱,以及政府税收总额并不会变。

而究竟要收多少钱是通过Annual Plan决定的,就是那个政府每年吃力用各种语言征求大家意见,但砖家们都不知道那是什么,或者觉得政府在走过场的那个程序。

从此不难看出,估价得出的那个数字本身并不重要。重要的对整个地区估价的methodology 一致,哪怕对每个人的房价都估高或者低了,只要偏差的比例一致,并不影响税负的公平性。实际情况比这复杂很多,但上一篇blog已经大概说过了。

也就是说,政府估价本来就不是为了获得准确的房产实际价格。而估价公司显然不可能,也并没有登门拜访每一栋房产,不可能知道房产里的装修多么高档。但估价公司可以通过地方政府的资料可以知道房子和地面积多大,什么年代修的,材料水平如何,最近有没有申请建筑许可,翻新或者增加设施之类的。通过GIS 也可以得出大致地势,是否有景色等潜在影响价值的地理因素。

基于这些因素,加上近年来的销售记录,就能大概将地区内的房产归类,并且通过模型得出大致价格。当然和地税一样,实际情况要复杂很多,我也并不知道QV 等估价公司的模型具体细节。但无论如何,大原则无法背离 Rating Valuations Rules 以及Rating Valuations Act 1998

除了提供估价服务的公司之外,给岛国人提供虚拟数字娱乐游戏,哦不,即时房产估价的各种网站,例如homes.co.nz 或者trademe property,数据来源其实都是同一个,例如下面这个例子:

不过如果没有登门拜访,政府,或者估价公司怎么可能知道房产的”condition”?依然是靠推断,通过房产年龄,建造材料,以及该地区最近销售的类似房产可以大致得出同类房产的维护水平。大面积估价时,有时候也确实会派人开车在整个街区逛一圈。

其实政府估价本来就不包含建筑本身的价值。虽然项目中有一个“improvement value“, 但这实际上是个非常简单的算术题,仅仅是用估计的房产总价值(capital value)减去土地价值(land value) 得到的数字而已。

对大面积估价来说,建筑价值本身并不重要。毕竟市场上通常只交易土地或者土地+建筑,如果只有建筑但没地方放,也就和地税没什么关系了。虽然有时候这可能导致奥克兰的各种百万豪宅中,理论上的建筑价值 improvement value 只有几万块钱而已,这也并非偏离现实,毕竟炒房炒的就是地皮,房子本身是贬值的。在奥克兰炒房最疯狂的时期,占地面积大的老房子,有没有房子本身的价格差距也确实不大。

但是land / capital value 的区别可以实实在在地影响地税 。 Local Government (Rating) Act 2002 允许地方政府选择两个估价中的任意一个作为地税计算基础。在奥克兰使用capital value ,但有些时候使用land value 更加合理 —— 比如说regional council 主要负责自然保护和灾害风险管理,修个防洪堤坝可以让每个人获益,而这和他们的土地上有没有房产并无太大关系。

这些奇奇怪怪的知识还有很多,无法一一尽数。不过这些话题背后的法律以及原则在网上其实都是搜索便知,甚至都不需要多少时间阅读,理解的障碍几乎为零。那么为什么“房价涨政府可以多收地税,政府不可能让房价跌”这种说法还能如此广泛传播?

就说一个例子好了,这两天不小心听到岛国房产传媒集团NZME 的Shittalk ZB,其中的当家花旦在告诉大家放宽心,新的capital value 和房价无关。不仅在广播里,网上各种专家也纷纷出动复述同样一件事 —— 而过去十几年每次估价上升时,有没有砖家主动说过这事?

Exactly.

国家党可能让每个年轻人损失$35k

今天的新闻说,岛国的英语文学专业财政部长不排除修改 KiwiSaver,有可能会限制或取消政府每年 $521 的补贴。好奇之下算了一下 napkin math,如果彻底取消,假设平均每年 2.5% 的通胀率,6% 的投资回报率。一个从 20 岁开始工作的年轻人,到 65 岁退休时,退休账户会少大约 $36,000。

按照岛媒的尿性,这个标题党毫无问题。不过由于是正确的党,所以岛媒应该不会这么干吧。

单从这个政策来看,我其实感觉无所谓。虽然它通过保底回报鼓励大家储蓄,从而减轻未来的财政压力,但它也涉及一个最基础的公平性问题:如果政府纳税人花钱补贴一个储蓄计划,那为什么不补贴其他计划——比如 KiwiSaver 服务商通常也有非 KiwiSaver 的版本?而对于没钱给退休储蓄账户存钱的人来说,等于错过了三万块钱。

但公共财政决策的基础就是一个最简单的取舍问题。需要花钱的地方无限多,每个人都能解释为什么他们想看到的公共投资有多么重要,而且理由通常都很合理。但除非是资源无限的共产主义社会,就必须要有取舍和优先级排序。

比如说,如果砍掉政府这项补贴,在不考虑未来潜在成本的情况下,每年可以节省约 $1.1B。但这不是可以省下这笔钱的唯一方法,例如:对现有的新西兰退休金进行资产/收入测试;或者取消对炒房客的减税。这两个选项都可能节省相近,甚至更多的财政支出。

每个人的价值观不同,选谁本来就没有标准答案。但我对炒房客的减税持高度怀疑态度——哪怕这种减税真的能保证房租稳定(虽然并不能),本质上还是把租客交的税转交给了房东,而这笔钱本可以用于医疗、教育或退休储蓄等其他方面。当然,按照经济专家党的逻辑,这叫“给大家省钱”。

如果经济专家党真的有什么所谓减少浪费,用更少的钱达到同样目标的妙方,其实我是相当愿意支持的。但就像美帝那个版本一样,并不可能有。过去 20 年的历史经验一直是,所谓省下来的“浪费”,实际上只是把成本转嫁给了未来、他人,或者以其他方式重新收回来而已,然后同时还会高喊,不要债留子孙。

如果他们真敢这么干,本来就比不上澳洲的退休储蓄又减少了一点吸引力,再增加了一个润澳的理由。

这个南太平洋岛国的名字

平时偶尔想起来,就会跑去看看Media Council 的各种裁决。这个娱乐项目大致可以等同于观察岛国的MAGA行动党选民最近的两分钟仇恨对象都有些什么 。大部分投诉毫无意义,纯粹浪费时间,但民主社会里又不得不认真对待他们并付出相应成本。

回顾放假错过的内容时,看到了一个非常meta 的投诉。简单来说 Stuff 的主编写了篇专栏,表示最近对使用“aotearoa” 这个词的投诉增加了。

这是岛国版MAGA 长期的仇恨点了,不是什么新问题。但这篇文章非常聪明地引用了目标群体的偶像,行动MAGA党党魁的发言:

“There’s a Māori word for New Zealand, there’s obviously New Zealand. The Māori word Aotearoa is on our money, and it’s on our passport, so I would just make the argument that while I prefer to use New Zealand, I’m not here to stop other people using Aotearoa.”

然后这篇文章就又因为同样的原因被投诉了

我对这个问题的看法很简单。如果在岛国街上随机拉个路人问England, Britain, Great Britain, United Kingdom 的区别是什么,他们能答对嘛?当然这并不妨碍在日常生活,甚至媒体中混用这些词来代表英国。

而Aotearoa 这个词本质上就只有一个问题 —— 它是毛利语,不是英语(虽然技术上我认为这个词是已经进入新西兰英语的英语词汇,但这是题外话了)。 剩下的就是老生常谈了,说多了就会伤害他们的感情。

而在媒体之外,日常生活中对国家的称呼就更没有什么争辩的意义了,爱叫什么叫什么,这是各人自由。我喊天朝或者岛国之类的早就成习惯了,也没有人假装不知道这些地方在哪儿 —— 虽然我非常刻意地区分天朝和中国两个词之间的区别。

这群人中最近新产生的一个说法是,我反对不是因为这个词是毛利语,而是错误的毛利语,正确的词是”Nu Tireni”。这大概就是“天朝”与“中国”之间的区别,让他们理解英语音译和本土词汇之间细微的政治意味差别,确实要求太高了点。

而在天朝墙内,更新迭代的速度之快,“东大”之类的词更让人摸不着头脑。但无论我喜不喜欢这些词,我没有必要假装我不知道它们是什么意思。谁要是闲得在网上每篇帖子下面挨个去纠正这是中国,不是天朝,兔子,东大,或者一万个名字中的任意一个,大概率会被看作神经病—— 但在岛国,真的就不乏这种人。

这说来说去还是和其他事一样,有了这些仇恨对象之后,政客真正在做的事就没人关心了。

国家党:应该继续提高最低工资

在岛国执政党的facebook 上看到了这样一个贴子,向目标选民(boomers)宣传自己在退休金上的德政。

至于这和最低工资有什么关系 —— 如果对新西兰政治有半点常识,都知道这德政和懂经济党的专业理财团队并没有多大关联。现行法律将退休金额度与社会平均工资绑定并每年调整,例如一对夫妻的退休金不能低于税后平均工资的66%。在修改法律之前,无论对哪个执政党,这都是必须要做的事情。

这大概就和降通胀或者打击犯罪一样,与其感谢岛国执政党,也许更应该感谢时间的流逝。但是facebook 嘛,下面的回复毫不意外地都是国家党好,毛利人坏,左派坏。

不过要我理解的话,这明显是国家党是认为社会最低工资还不够高。毕竟涨退休金的首要条件就是涨平均工资,而涨平均工资的首要条件就是提高低收入人群的收入 —— 高收入者并不依赖工资。就是不知道把这段话翻译给国家党的另一批主要选民,岛国的小商人们,会是个什么反应。

一个相关问题是,新西兰福利系统中只有退休金是与平均工资挂钩的。虽然这个比例比起半个世纪前少了很多(80%的税前工资),但至少保证了boomer 们的收入不落后太多。

但所有其他社会补助,包括失业和残疾补助,都是和通胀挂钩。工资增长速度通常快于通胀,也就是说依靠生活福利生活的人在过去40年间越来越落后于社会平均水平。

上一个工党政府曾经修改法律,把所有福利与平均工资绑定,试图扭转这一趋势。然后就发生了疫情后的通胀,导致通胀速度超过工资涨幅。“乱花钱”的工党一不小心就省下了几个百分点的福利支出增幅

现在的国家党政府上台之后,这个修法被回退至最初版本。有了疫情后的特殊情况,给出的理由当然就是比起虚伪的左派,我们才是关心社会底层。和通胀绑定,他们拿到的钱多一些。

不过如果这真的如他们所说是一件能多拿钱的好事,他们又明显忘了boomer 们的退休金,没有把退休金也和通胀绑定。现在在facebook 上感恩戴德的boomer 们不知道对这又这么看。

政客要做到前后言论一致,这实在是太难。

强制第三者责任险

今天看到一个岛媒新闻。简单来说,一个记者的车被撞了,记者自己调查找出肇事者,最后评论说强制第三险多么重要:

The Kiwi broadcaster told the Herald the ordeal has highlighted just how much New Zealanders need better insurance protections to feel safe and drive confidently on the roads.

While it’s a legal requirement in countries like the United States and the United Kingdom, New Zealand has never made vehicle insurance compulsory, largely as ACC covers the injury-related side of costs.

Shrimpton explained how third party insurance is compulsory in Australia for all registered vehicles to ensure both sides are protected and time isn’t wasted.

美英的政策不知道,但这段话里至少就有两个错误。岛国乡民看到“第三责任险”,下意识地认为这一定和新西兰语境中的保险一样,会保汽车和财产损失。直到润到澳大利亚之后才发现强制的第三险只保人身伤害

新西兰其实从1928年起就有强制第三险,所以岛媒的这句话也是错的。只不过和澳洲一样,这个强制第三险一直都只保人身伤害,而设立ACC 之后这个保险自然就是多余的了,随之被取消 —— 但ACC 本身也是保险,而且也是强制的。也正因为已经有全民的人身伤害险,商业第三险自然只保财产损失。

两个国家都从来没有强制要求过保财产损失的第三险。虽然个人觉得有这个需要,但现政府是那种为了”efficiency” 可以降低驾照考试要求的逻辑,他们真的会增加每个人都能看到和体会到的汽车持有成本嘛。

当然,另一个题外话是直接对比两国油价并不是apple to apple,除了养路费的区别之外,一个把保险摊在油价里,一个是必须单独交的项目。在人人讨论润澳的背景下,这是个岛国乡民对油价的一个普遍且重大误解。但是看到所谓岛国第一大媒体犯同样的错误还是挺喜剧的。哪怕排除政治观点,都不应该不假思索地轻易相信岛媒,哪怕是这种邻居人人皆知的常识。

新闻登出之后把这几段话悄悄删掉了,但是其他网站没有更新。

新西兰的暴力犯罪率 – 更新

自从上次岛国政府引用Twitter 匿名用户的暴力犯罪“统计数据”以来,这事又有了新发展。司法部长表示暴力犯罪率在上一季度大幅下跌,提前4年实现了政府设定的KPI

简单重复一下之前的blog。暴力犯罪率有着明确的定义,但来源不是警方统计,而是单独的crime and victims survey。这个调查基于滚动民调,询问受访者过去一年来是否经历过犯罪。每个季度的报告使用过去一年的民调结果,也就是说结果涵盖了过去两年的犯罪率。司法部明确提醒说不能直接比较季度间结果,因为两个季度间使用的民调数据大部分都是一样的。

这一重大好消息基于截至今年2月的季度报告。相比于去年三月的报告,暴力犯罪的受害者从215k 大幅下降至157k

至于大幅下跌的原因,政府自然会说全靠严打犯罪党治理有方,而司法部长给出了三个原因:恢复三振法案,严打帮派法律以及禁止用legal aid 支付被告人的cultural report。

当然了解了这些法案和调查的背景,翻译和扩充一下司法部长的说法,大概就是过去三个月的抢劫,性侵犯,家庭暴力和人身攻击犯罪率大幅下降,拉底了过去2年的数据。而这全是因为:

三振法震慑犯罪分子(虽然法案要今年6月才生效)
去年11月禁止了帮派标志
限制被告使用legal aid

当然谁信这个是个人自由,但至少我觉得,读起来都觉得有些好笑。

个人看法是,一年前报告中的犯罪率,也就是2022年-2024年的犯罪率是这几年的最高峰,一年后当时的民调数据,也就是2023年的暴力犯罪开始被排除在数据之外。这要么归功于时间的流逝,要么归功于工党最后一年治理有方?毕竟现在的数据涵盖了2023年2月 - 2025年2月,其中大部分时间还是工党在执政。

至于现政府是否知道自己在曲解数据,我想应该是知道的。台面上承认数据波动幅度大,也就是暗示之后可能还会上升,但真正值得提的是这句话:

“It’s important to remember this survey covers a 24-month period, so we will continue to see the results of Labour’s soft on crime approach filter through at points.”

意思大概就是说随着时间流逝,工党执政时期的犯罪率在数据中的比重会越来越大。如果之后数字上升,请责怪工党,不是我们的问题。

关税也不全部是坏处

今天看到了一个难得的好消息

Kiwi billionaire Nick Mowbray says “it’s hard to say we’re not worried” about US President Donald Trump’s tariffs and his administration’s “chaotic” policy decisions.

“We’ll ship about $2 billion worth of goods to the US this year. So, at that run rate, that makes our tariffs worth about $3 billion at the moment.”

如果说塔斯曼海对面的Dutton 是Temu Trump, 这一位应该算得上是岛国版的Temu Musk。就和正版一样,这一位首富也非常热衷于在Twitter 上展现自己的无知、自大以及法西斯倾向,但却没有正版那么好笑。再考虑到这一位也是岛国政治献金的主要来源之一,就更不好笑了。

Zuru 可能是我唯一主动抵制的新西兰公司。如果说宣布拒买某汽车可能是穷人的表现,Zuru 制造的廉价塑料垃圾在岛国到处都是。不过幸运的是,我从来没有遇到过需要做出取舍的时候。我每一次都会检查神兽在商店里选的玩具背后的生产厂家是谁,但一次都没有遇到过。

虽然商界只看到maga的钱,忽略所有风险不是新鲜事,但是看到发生在Temu Musk 身上,还是要偷笑一下。

算术题

在社交媒体上,行动党和其下属的astroturfer 似乎正在加强对出售公共资产的宣传,就拿其中一个图说说。

这看似庞大的政府资产数目中,有很多部分是难以,甚至不应该像企业一样预期直接经济回报的,比如说价值300亿的学校土地和建筑,或者价值820亿的国道网络要如何赚钱。所以每次我听到岛国的maga 党说不赚钱的资产都是在浪费纳税人钱,第一个想法都是路上的道路指示牌要怎么赚钱,看一次收费一次?或者为了提高政府整体财报表现,把它们全拆掉?

当然如果自由经济党就信仰这个,属于不可置疑的神谕,那信仰自由也没什么好说的。但就个人经验来说,如果不属于1%人群却投1%政党的人,或多或少都有那么点自己是经济专家的幻觉。毕竟正常人讨论这个问题,下一个问题大概都是如果这些资产都需要赚钱,那付钱的人会是谁?自然地,接下来的第二个问题就是一个星期20块钱的“减税”能否覆盖这些支出,或者按照maga 党的算术,今天彻底私有化。一家人分到的27万5是否能覆盖一辈子的教育,道路使用费,医疗费用?

当然如果从boomer 或者1% 群体的角度,这一切都说得通。前者在世上的时日无多,天降27万实在是太划算了。对后者来说,省下的税必然高于其个人使用的公共服务。但其他绝大部分普通人想从中获得什么,那就真不知道了。

“他不是好人,但选他对经济有利”

2024年美国选举前,有一位新西兰的政客公开表示他更希望trump 当选:

“我认为他对经济更有利。Trump 非常强调‘美国优先’,持一种更加孤立主义的观点 … 所以这可能对新西兰人没有太大帮助。但他可能会更倾向于市场化,可能会减少繁琐的监管,而且他肯定会降低税收。这一方面是好的。总体而言,我认为他可能对经济更有利。”

至于这人是谁 —— 答案是John Key。 我不喜欢这个人,但需要承认的是至少在他执政期间,有足够的政治智慧把自己打扮成一个“普通人”,可以和”blokes” 一起喝啤酒的那种,虽然他完全不是这种人。也基于此,在他执政期间表面上显得不那么极端。

不过无论是岛国政治还是美国,背后的逻辑其实都大同小异。商业社会,或者岛国的炒房客和小商人们只要能够看到继续增加自己财富的潜力,并不在意trumpism 所带来的风险,以及导致的长期社会以及经济后果 —— 哪怕是John Key 之类,以前的华尔街“主流”右翼的观点也变成了这样。虽然到头来最后自己其实什么都没捞到,说好的美帝黄金时代变成了股市暴跌,“衰退不可避免”,“困难只是暂时的”

岛国例子大概是,上次选举有多少人听到给投资房减税,或者工薪阶层每星期20块钱的减税就把选票乖乖交出去了,完全不在意整个package deal 是否真的对自己有利,至于卫生系统未来是否崩溃,那更是与我无关了。而现在这些人不说后悔,但至少已经开始发现这些吸引选民注意力的东西,实际上什么用都没有。

简单来说,过去十几年的主流民意变得更加短视和自利。

以前在Twitter 上有一连串自娱自乐的新西兰政治预测,不说自我吹嘘,但成功提前两年预测了KeyArdern 辞职。撤离Twitter 之前的最后一个预测是Luxon 不会超过一届,但篇幅所限没有说具体原因,现在可以在blog 上慢慢展开了。

除了这个人并没有真材实料,就是corporate world 里钻营有术之外,一个更严峻的问题是他面对的内外部环境已经和John Key时代完全不同了。就和之前所说的一样,背后的利益团体要求更多短期利益的同时并不关心长期后果,虽然这些要求常常是互相冲突的,或者最后会引火烧身。哪怕真的换成John Key 回来,也是无法调和的矛盾。

而现在是一个毫无政治能力的总理,不能尽速换人的话,岛国的未来着实让人担忧。这一位也是乐于吹嘘自己多么善于making deals,谁能保证他不会在和印度的自贸谈判时大量出让利益,或者从继续从maga land 进口更多议题,试图挽回民调

优先党的最新狗哨

优先党政客进口maga 议题的新动向是提出个人议案,要求在公共部门中取缔“DEI”,虽然新西兰从来就没有这说法,也没有和美国类似的政策。

我个人是极端厌恶引进美帝议题的政客。不仅是他们通过煽动社会冲突来捞取政治私利,更重要的是忽略了这个世界上只有一个美国,没有两个国家是完全一样的。新西兰有着不同的法律制度,历史和文化背景,基本上没有什么东西是可以完全照搬过来用的。当看到一个新西兰人宣布自己的first amendment right 受到侵害,或者说他要plead the fifth,通常都是被海外brain worm 感染的症状。

至于这个议员个人提案,虽然抽中了也肯定不会通过,但作为狗哨是极为有效,而且成本很低,甚至都不需要被抽中进入议事议程。

不过作为抠字眼的人,还是说一下法案具体内容,简单来说就是删除Public Service Act 2020 中优先党认为的“DEI”内容(虽然当年优先党是政府的一部分,并且投票支持了法案)。法案本身很短,只有说删除某某条的内容。其内容过于简陋,哪怕通过了,也不太可能有任何实际作用 —— 就像是作者知道这只是狗哨,用不着花太多精力。

就拿一条来说,现有法律要求政府要做good employer,而雇用政策中需要包括以下内容

优先党的法案要求删除高亮的那句话。

这虽然看着像是追随DEI 潮流,2020年法案新加入的要求,但实际上并不是 —— 而从被替代的 State Sector Act 1988中照抄过来的,远早于当今作为攻击标签的流行语。 当然如果了解一点新西兰政治和历史背景,这也不奇怪,80年代正是政府和公众逐渐承认怀唐伊条约,毛利文化和权益复兴时期。这也是新西兰社会逐渐变得多元的时期,因此还有下面 (f) —— 承认所有少数族裔的需求。

这些要求背后的大原则有两个。一是承认公务员队伍的组成应该反应他们所服务的社会。1988年的法案中没有明确说这句话,但是写入了2020年的法案。这也是优先党要求删除的句子之一

另一个原则是政府在怀唐伊条约下的义务,而这是2020年版法律最重要的新增内容。第14条明确承认公共服务的作用之一是支持政府在怀唐伊条约框架下维护和毛利人的关系。要达到这一点,法律要求公共部门需要建设公共服务与毛利人接触和了解毛利人观点的能力。这一句优先党并没有要求删除。(题外话:这是现行法律中少数引用条约本身,而不是“条约原则”的地方,所以不会被Seymour的狗哨影响

所以如果优先党的看法是公务员队伍里的毛利人太多了,删除高亮那一句有什么实际作用呢?公共部门依然需要承认所有少数族裔(包括毛利人)需求,政府也依然需要与怀唐伊条约伙伴保持接触,理解他们的观点。 至少就外行来看,很难在没有毛利人的参与下达到这些目标。哪怕删除了“必须做什么”的要求,实际上还是会有现实需要,只不过法律不再明文列出来而已。

更可疑的是所谓反DEI,要求删除的大部分条款都只涉及毛利人。而对于男女薪资平等,反性别歧视,保障残疾人权益和equal employment opportunities 等条款,优先党似乎是不感兴趣。

当然如果完全就MAGA 眼光来看的话,上面所有都是外星语言,完全无法理解。

另外一个题外话,Public Service Act 最大的前提是就如MAGA 所要求的一样,依靠merit 雇佣公务员。但这有一个例外 —— 直接向部长负责,雇佣合同有期限的人不适用于这个要求,换成美帝的说法,大致可以理解为political appointee。所以下次在新闻里看到部长办公室的人说了什么蠢话,或者做了什么蠢事,你大概就知道原因了。