奥克兰房价的下一个重大挑战

REINZ 的房价指数中有一栏是五年年化回报率。除非发生什么没有人可以预料到的奇迹,奥克兰房产的回报率即将在今年年底变为负数。7月份的数字中,距离负数最近的地区是奥克兰中区,现在的年化增长率只剩0.3%。

当然这不是因为市场发生了什么变化,只是因为时间实在是过得有点快,五年前的今天正是疫情时过山车的起点。五年前爬上去的速度有多快,五年后年的跌幅也会是同样的速度。这个跌幅将在今年年底至明年开始迅速上升,假设价格保持平稳的话,五年年化回报率将在明年年底到达最低点 -4.5% 左右。

这本是没什么实际意义的数字游戏,但考虑到岛国炒房客的数学能力普遍 …… 不高,这完全可能成为又一打击信心的统计数据。

就个人看法而言,这不是开玩笑。记得以前看到传说中数学很好的天朝人的讨论房价,一个人认真在说年化收益率6.5%,引起了一堆人疑惑 —— 怎么这么低,不是说好的价格十年翻倍嘛。印象更深刻的是,三年前的房价已经从山顶滑到半山腰了,岛国大众媒体依然在报道房价上涨

由于数字实在是不好看,炒房业近一两年来开始更注重宣传长期回报率,延续之前“什么时候买房都不亏”的说法。但一个典型新西兰人换房的速度也就五年左右,所以这个跌幅也开始在亏钱卖房的人数比例上开始逐渐显现。

而接下来该如何改口 …… 我相信一定会有解决方案的。

岛国版教材审查

最近新闻中,传说中国家党内最进步的部长,未来的总理下令从儿童识字图书ready to read 系列中取缔除了人名之外的毛利语。不管是不是被迫的,这层面具大概也是不用再维护了。

不过先说点其他的。前段时间看到一个帖子,新西兰各个地区名字的来源语言。看评论似乎并不是很多人意识到新西兰地名和印度的联系。

新西兰的殖民时期正好和“jewel in the crown” 印度被统治的时间重叠。作为时代印记,很多地名持续到了今天,比如说奥克兰人把自己城市外的神秘地界雅称为“孟买山南”,惠灵顿有主要城区和街道直接就是印度名。在Hawke’s Bay这边,主要城镇都是以当时的印度殖民地官员命名,城镇内也不少类似 Hyderabad, Meeanee, Lucknow 之类的路名。

细究下去的话,这些地名大多都不是直接用印度借来的。通常都是通过某艘船名,或者某个官员或农场主在印度生活或者任职过的地方,绕了一层关系之后出现在地图上。

不过真正想说的是,日常生活中当人们提到Coromandel,或者奥克兰的广播里说Khyber Pass Road 现在的交通如何时,正常人都不会觉得有半点异样,或者觉得这些称谓和纯洁的岛国格格不入。这是因为时间够久,这些词语已经彻底融入本地语境了,本质上就是新西兰英语词汇。

同样的,在说到毛利语词汇时,真的会有乡民说到“kiwi”之类的词时,会觉得是在英语中掺杂毛利语嘛 —— 这本来就是新西兰英语中的词汇。

家里的小型人类最近也在跟着学校学习这套书籍。虽然还是低龄入门版,没见着毛利语词汇,但每天的家庭词汇都是我负责读书,所以也好奇,提前超纲一下,看看里面都有什么词。这套书在网上可以免费下载,所以找到并不难。

结论就是和上文一样,那些词本来就是新西兰英语词汇。如果是纯粹的外国人,不知道这些词汇可以理解,但本地人在谈到毛利部落集会的那个地方时,如果非要维护英语“纯洁性”,不能说Marae, 而把这个地方喊成 “Maori Meeting House” 不仅感觉挺傻的,意思也完全不一样了。或者就像下图里一样,跳舞时甩的那个球不能叫poi, 大概只能叫dancing ball?

而说毛利语版本的不含英语,所以要对等,那就完全是扯淡了。毛利语中的英语借词何其多,随便翻了一本都能看到。不过反过来也是一样的 —— 毛利语作为母语的人口会认为他们在说英语嘛?当然也不会。

教育专业的问题留给专家。不过就个人经验来说,我并没有发现家里的小型人类会混淆英语,中文拼音以及毛利语的发音规则。而一句话中混杂不同语言的词汇,这是学习语言时必然会发生的事情 —— 这也正是语言吸收外来词汇的自然表现。但哪怕不用特地强调,问他一个词属于哪个语言,似乎也从来没有答错过。

作为天朝人,对“维护语言纯洁性”这种行为并不陌生。我个人是不喜欢用R 开头那个词,但这看上去确实像岛国现政府讨好某群体的virtue signalling。明面上的要求是不能使用毛利语,但就像之前例子,Marae 不能叫Marae 的话,最直接的解决方案大概是识字读物就不要涉及原住民文化了,简单省事。

又一条”red tape”

岛国的房产专家大概都知道building code 中这么一项规定 —— 如果一个建筑的高度小于建筑和最近边界的距离,哪怕是通常豁免的小型建筑也需要申请建筑许可building consent这条规定最近被Seymour 宣布为“red tape”。小型的garden shed 可以沿着边界修了。

不是建筑行业的人,但我知道这条规定的来源是为了火灾或者建筑倒塌时避免波及邻居。但具体有什么研究数据支撑这个结论,又是是从什么开始的,确实让人好奇。网上搜索了一下似乎并没有明确的reference,只知道1991年的Building Act 就有类似规定。这看上去更像是过去的经验总结。

不过我觉得更值得说的是,不管是否把这个要求看作red tape,很多人的后院都是有“违建”的。乡民们garden shed 大概率都是建在某个角落,顶着或者靠近边界围栏。从技术上来说,这并不合规,但似乎很少听到谁真的专门为那几百块钱的shed 去申请建筑许可。传说中没事找事干,处处跟人们作对的官僚机构似乎也并没有翻墙到每个人的后院,强拆掉“违建”。现实是只要邻居没投诉,也没对邻居造成任何风险,地方政府并没有精力,也懒得管这种事。

岛国MAGA 口中的”red tape” 不乏这种例子。前段时间大张旗鼓宣传的将理发店从官僚机构中解放出来,看上去也是如此 —— 半个世纪前的规定现在可能并没有实际意义,但没见谁因为理发店里不能放零食,喝酒,或者带狗进去而导致生意进行不下去了。虽然不是熟悉的行业,但现实中大概率也是那种不告不理,风险极低的政府规章。

这种规章直接取消了也不是不可以,但需要意识到一点—— 议会以及内阁讨论问题的时间也是一种有限的资源。每年的会议时长就那么多,这些问题是真的火烧眉毛需要立刻解决呢,还是Seymour 实在是找不到传说中残害百姓的red tape了,只能翻出这种例子。

我是确实好奇对garden shed 的规定是怎么来的,毕竟谁会反对删除过时和冗余法律文件?但新闻稿和政策页面中完全没有提及政府对放宽规定带来的风险做了什么研究,收益是否大于风险。

不过作为个人生活经验来说,shed 里面大概率都有一罐汽油,也许还有电动的打边机之类的,个个都是潜在的火灾风险来源。至于奥克兰的华人乡民们有多少有意建了一个大shed 里面搞个煤气罐炒菜,或者直接出租,这个更是不用说了。

要是哪天邻居一把火烧过来,到时候会是谁的责任呢?随手一搜便知这并不是完全没有发生过

近况更新 – 以及感谢当年的国家党?

自从家里人裁员的风声开始也差不多三个月了。原本预期找到下一个工作会是一项艰巨的任务,毕竟市场不好,又是小地方。不过就实践经验来说,市场现状似乎是好于预期 —— 总共5个面试,成功拿到其中两个。原本计划是休息一段时间,最后也没成,两份工作几乎无缝衔接。

值得一提的是最后选择的是某跨国企业在本地的分部 —— 在此之前,我甚至都不知道像 Hawke’s Bay 这样的小地方还有这种工作。搜索了一下,几年前在本地开设新办公室时,公司明确表示这完全是得益于政府对光纤网络的投资,使得公司可以将部分职位转移出奥克兰。

岛国的Fibre network 曾经我读书时的毕业论文主题,所以对话题非常熟悉。结果没想到又以这种方式联系上了。

当年面对同样的基建选择时,塔斯曼海峡两边做出了十分不同的选择。这边是政府投资,主导村村通光纤。虽然小型城镇可能只会把线路牵到学校和诊所,但也能涵盖路线途经的居民。而在同一时间,对面澳洲最懂经济的总理公开表示,政府为什么要出钱资助家庭娱乐系统

十几年后的润澳大潮中,宽带大概是少数几个人们普遍承认新西兰比澳洲更有优势的基建。现经济专家党政府的各种“省钱”项目,又有多少远程医疗和教育项目依赖十多年前做出的基建决定。

不过公共支出的一个问题就在于此,能够让人看到效果的时间几乎必然会超过一个选举周期。在岛国的光纤到户计划中,虽然从规划到开始中间有过选举和政府更迭,但后来的国家党政府基本延续了同样的建设计划,使得作为乡民的我可以在今天受益。

而现在的政治环境,着实让人没有同样的信心,岛国现政府取消的项目,有多少纯粹是因为“那是工党干的” —— 从整合地方政府三水服务,到南北岛的海峡轮渡,个个都是现在“省钱“,但很大可能会让十年后的纳税人成倍付出更多代价的决定。

在政策连续性这方面,工党确实要好很多 —— 几星期前去了趟奥克兰参加行业年会,工党负责行业事务的议员表示虽然我们依然不赞成现政府的决定,但行业需要政策连续性,我们不再坚持执政后回退立法重新开始,而是在现有基础上进行改善。

当然岛国现在的问题时,如果大家的计划都是润澳,十年后的纳税人要付多少钱,确实不在我的考虑范围内,现在尽可能捞更多然后跑路就行?